LEXIQUE DU CREDIT

Les prets immobiliers

Le prêt classique amortissable

Objectif : Étaler le remboursement du capital nécessaire au financement de son projet, sur une durée adaptée à sa capacité financière.

Amortissement du capital

 

La durée du prêt en France s’établit en général entre 5 et 30 ans.

 

Taux fixe ou taux révisable “encadré” ?

 

Notre Partenaire SMART FINANCEMENT, branche spécialisé du Cabinet SMART INVEST PATRIMOINE peut vous fournir les dernières tendances du marché du crédit immobilier.

 

Notre conseil : Compte tenu du niveau historiquement bas des taux fixes, nous vous conseillons impérativement d’obtenir un taux fixe afin de bloquer vos mensualités sur toute la durée du crédit !

Le prêt relais

Objectif : Faire face à un décalage de trésorerie entre la vente d’un bien immobilier et l’achat d’un nouveau bien.
Synchroniser ce type d’opération étant pratiquement impossible afin d’éviter d’acheter le bon produit au prix et de vendre le sien dans les meilleurs conditions, sans consentir de rabais excessif.

 

Le principe est d’obtenir un prêt d’un montant inférieur au bien vendu, dont vous ne remboursez que les intérêts. Le solde est remboursé lors de la vente du bien en garanti.
Cette avance s’établit en générale entre 50 et 70 % de la valeur du bien. L’estimation de cette valeur est très importante et doit être effectué par un professionnel de l’immobilier.
La durée du prêt est limitée dans le temps à 1 ou 2 ans maximum. A noter que ce type de crédit est particulièrement coûteux dans le temps.
La garantie du prêt correspond au bien en cours de vente sous forme d’hypothèque, de privilèges de prêteurs de deniers ou de caution selon le cas, dont le coût s’ajoute à l’opération.

 

Le plus souvent, le prêt relais est associé avec un autre prêt de long terme, amortissable, permettant de compléter les besoins financiers d’acquisition.
Pour alléger vos charges alors que votre bien n’est pas encore vendu, il est possible de demander le différé d’amortissement du prêt classique (remboursement uniquement des intérêts sur 24 mois maximum) et d’autre part d’avoir une franchise totale des intérêts du prêt relais (limitée à 12 mois – remboursement du capital et des intérêts simultanément à la vente).

 

Notre conseil : Mettez en vente votre bien au prix de marché, évalué par un professionnel réactif pour limiter la durée du prêt relais – Négocier au mieux les frais annexes et de garantie avec votre banque, d’autant plus s’il procédera au prêt classique. SMART FINANCEMENT pourra vous conseiller le meilleur partenaire bancaire en fonction de votre profil et de votre projet.

Le prêt In Fine

Objectif : Optimisation fiscale et patrimoniale, y compris en cas de décès.

 

Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du crédit. Le capital emprunté est remboursé à l’échéance. La durée du prêt est fixée de 3 à 15 ans. Son coût est bien plus élevé que le crédit classique amortissable.

 

Ce montage financier n’est valable que pour investissement locatif et parfois une résidence secondaire. Cela présente un avantage fiscal que pour les foyers fortement imposés (Taux Marginal d’Imposition maximal et important revenus fonciers).

 

Afin de rembourser le capital, on adosse à l’opération un contrat d’épargne, généralement sous forme d’assurance vie, dont la capitalisation des intérêts doit permettre le remboursement du capital. Cette épargne constitue la réelle garantie pour l’organisme prêteur et fait l’objet d’un nantissement.
En parallèle, une Assurance Décès Invalidité devra être souscrite.

 

Notre Conseil : Ce montage est réservé aux initiés et doit être étudié par un conseiller en gestion de patrimoine tel que le Cabinet SMART INVEST PATRIMOINE afin de prendre en compte tous les paramètres de votre patrimoine. Il n’est intéressant que dans de rare cas.

Les Autres prêts (PTZ+, CEL et PEL, 1% employeur, Accession sociale…)

Objectif : Réduire le taux d’intérêt global du crédit

 

D’autres formules de prêt existent sous certaines conditions et complètent ainsi les prêts classiques amortissables.
Par exemple : Le Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+) est valable uniquement pour la 1ère acquisition d’un logement neuf.

 

Notre conseil : N’hésitez pas à demander à votre banque ou votre courtier en crédit d’étudier toutes les possibilités. Trop souvent, votre banquier n’étudie pas toutes les solutions, si vous faites appel à SMART FINANCEMENT, le conseil sera complet et ouvrira à toutes les solutions ou montages disponible sur le marché.


Les garanties

L'hypothèque conventionnelle

Cette garantie, la plus traditionnelle, est la plus coûteuse : frais de publicité foncière et d’enregistrement auprès du bureau des hypothèques, évalués à environ 2% du montant emprunté. Elle doit être actée par un Notaire. En cas de vente du bien avant le terme du prêt, la main levée d’hypothèque, qui consiste à supprimer la garantie ou à attester du paiement total de la dette, a également un coût. A noter que 2 ans après le terme du crédit immobilier, l’hypothèque est automatiquement levée et ce sans frais.

L'hypothèque simplifiée ( Privilège preneur de deniers)

Moins coûteuse que l’hypothèque, (pas de frais de publicité foncière, soit 0,625 % économisé sur le montant du crédit), elle doit faire l’objet d’un acte authentique notarié pour être inscrit à la conservation des hypothèques. L’IPPD n’est pas valable pour garantir le prêt de logement neuf et de travaux immobiliers.

 

En cas d’impayés, comme avec l’hypothèque, le prêteur peut faire une saisie vente du bien par voie judiciaire et récupère en priorité le remboursement de la dette.

La société de cautionnement

Lors de l’acquisition, l’acquéreur verse à une société de cautionnement, qui garantit à la banque le paiement de son prêt. Cette contribution, proportionnellement au montant empruntée, comprend une cotisation et une contribution à un fond de garantie mutualisé. Ce dernier est reversé à la fin du crédit ou en cas de vente. Le taux de restitution est inconnue au jour de souscription et dépend de la solidité du paiement de l’ensemble des cautionnaires, elle peut monter jusqu’à 75% de la part versé au fond de garantie. Cette garantie ne nécessite de plus aucune main levée.

La caution personelle

Il s’agit de s’engager auprès de l’organisme prêteur sur l’ensemble de son patrimoine à hauteur d’un montant. Cela permet ainsi à la banque de pouvoir si besoin faire vendre par voie judiciaire un autre bien que celui faisant l’objet du crédit.

Le nantissement

Le nantissement concerne une garantie sur un bien mobilier tel que des titres de sociétés ou un contrat d’assurance vie. Il doit être enregistré auprès du service compétent, ce qui entraîne quelques frais.